2024년 아파트 청약 및 주택시장의 흐름과 특징을 예측해보고 23년 상반기 국내 아파트 주택시장을 보고 국내 주택시장의 흐름과 24년은 어떻게 될지 자료를 통한 추론 및 분석을 해보겠습니다.
주택 건설 부문을 봤을때 23년 상반기는 인허가, 착공, 분양 물량은 최근 5년 Data 비교 시 최저점인 상황입니다.
전년 상반기 대비 올해 동일 기간을 비교한 결과 인허가는 27%, 착공은 51%, 분양은 43%로 크게 감소하였습니다. 그 이유는 인플레이션에 따른 건설경기 악화 및 인건비 증가 등으로 인한 건설사들의 부담 가중이 고스란히 건설 현장에도 나타난 것으로 판단됩니다.
2024년 아파트 청약 경쟁률
2023년 상반기까지 아파트 분양 시장이 침체 상태에 빠져 경제적 압박이 커지자, 정부는 청약 규제를 대대적으로 완화시켰습니다. 이에 따라 수도권 지역에서는 천명 이상의 신청자들이 몰려들며, 경쟁률이 64:1이라는 놀라운 현상이 나타났습니다. 그러나 대조적으로 지방 지역에서는 분양 신청자가 부족해 미달로 인해 방출되는 일이 발생하고 있습니다.
수요와 공급
입지
유동성
금리
아파트시세 영향을 가장 크게 미치는 4가지입니다.
국토교통부
수요와 공급+입지 진행
한국은행
유동성+금리를 담당합니다.
2023년 이후 주택공급물량
그만큼 경기가 얼어붙으면서 인허가 및 착공의 물량은 감소하게 되었습니다.
전년 상반기 26만 호 대비 19만 호로 약 27% 감소하였습니다. 앞으로 계속 감소할 추세입니다.
서울과 수도권의 주택 인허가 비중은 각각 9%, 38%를 차지하였으며 유형별로 보았을 땐 아파트와 비아파트의 비율은 7:1 수준이 되겠습니다.
착공의 경우 전년 상반기 19만 호 대비 또 9만 호로 51%가 감소하였고, 3년 연속 착공 물량이 감소세임을 확인할 수 있습니다. 2년 후면 주택 공급이 심각한 사태 입니다.
그리고 분양 현황을 확인해 보면 전국 공동주택 분양은 전년 상반기 12만 호 대비하여 7만 호로 43% 감소한 수준으로 분양 물량이 크게 감소하였습니다.
2023년 주택 거래량
23년 상반기 누적 매매 거래량은 서울 및 수도권 아파트 중심으로 전년 동기 대비 강하게 회복하고 있으나, 전월세 거래량은 전년 거래량에 도달하지 못하고 있습니다.
서울, 수도권 아파트 중심으로 전년 동기 대비 76, 56% 증가하였습니다.
뉴스 기사나 주변의 지인들을 봐도 특례 보금자리 등을 활용하여 서울에 갈아타기를 하거나 내 집 마련을 많이 하고 있습니다.
지금이 저점이라고 판단을 하고 발 빠르게 움직이는 거죠. 저도 동대문 등 임장을 다녔으나, 종잣돈이 부족한 관계로 관심 지역으로 두고 꾸준히 트래킹 하는 전략을 취하고 있습니다.
특히, 서울 소재 아파트 6월 누계 거래량은 1만 7천여 건으로 완전히 얼어붙었던 전년 동기 대비하여 76%로 크게 증가하였습니다.
아파트 청약 및 주택시장의 흐름과 특징 2024년 부동산 흐름을 예측
- 현재 고금리가 지속되면 양극화 지속되고 하위 급지 소외될 것.
- 금리 하락 기대가 생기면 상급지부터 갭 메우기가 진행.
- 공급이 부족한 지역은 전세가 상승에 의해 고금리유지되더라도 상승할 것입니다.
- 심각한 양극화 해소를 위해 차별화된 정부 정책이 나온다면 소외된 지역으로 유동성 흐를 것.
- 전고점까지 올라간 물건을 추격 매수하기보다 덜 오른 물건을 선별해야 할 시기 도래할 것.
- 주택담보대출이 또 상승하면 양극화가 더 심해지고 하급지는 더 힘들어 집니다.
- 덜 오른 물건에 관심을 두는 사람은 많지 않음.
- 지금 시기는 ‘비싼 것은 좋은 것’이라는 ‘사회적 증거’에 휘둘릴 수 있는 시기임.
- 저평가 입지 좋은 아파트 선택기준이 올라감. (첫째도 입지, 둘째도 입지, 입니다.)
- 때문에 투자자라면 조금 덜 좋아도 매력적인 가격이 있는 투자처를 찾아야 하는 것.
- 교통이 좋고 조망 특히 바다, 강, 풀조망은 구매 1순위 입니다.
2024년 아파트 청약 및 주택시장의 흐름과 특징
2년 후 인허가와 착공, 분양 물량의 감소는 결국 부메랑이 되어 주택시장에 지대한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
수요-공급 법칙과 시장 금리의 변동에 따라서 투자자 입장에서 발생하는 리스크와 얻을 수 있는 이점을 충분히 고려해야 합니다.
인허가, 착공, 분양의 주택 시장은 최근 5년 비교 시 최저 수준으로 공급 측 분위기는 매우 안 좋아 보입니다. 한마디로 2년 후 공급 부족 사태가 예상됩니다.
주택 거래량 역시 전체적으로 전년 상반기 수치에는 미치지 못하나, 서울과 수도권 아파트 매매 거래량에 한하여 강한 증가세를 보입니다.
수도권에서 서서히 정책의 변화가 생기기 시작하면 지방 쪽으로도 영향을 끼치고 아직도 금리가 높지만 1군 2군 3군의 편차가 점점 심해지고 하락기에서 상승장이 올 수도 있겠습니다.
국민주택 민영주택 청약조건
국민주택과 민영주택은 각각의 목적과 정부 정책에 따라 청약 조건이 상이하게 설정되어 있습니다. 국민주택은 사회적 복지 측면을 강조하여 다양한 소득층에게 우선 공급될 수 있으며, 민영주택은 민간 건설사의 조건과 목적에 따라 다양한 청약 조건이 적용됩니다. 청약을 고려하는 경우, 자신의 가구 구성과 조건을 정확히 파악하여 적합한 주택 유형을 선택하는 것이 중요합니다.
1. 소득 기준
국민주택: 청약자 및 배우자 연소득의 합이 일정 기준 이하인 경우 우선순위 부여
민영주택: 일정 소득 기준 이내의 가구에게 우선 공급
2. 주택 보유 여부
국민주택: 해당 시, 군, 구 내 5년 이상 거주 또는 주택 보유자 우선순위
민영주택: 주택 보유자 및 소유권 이전 예정자는 일정 조건에 부합 시 청약 가능
3. 재산 및 자산 기준
국민주택: 일정 재산 및 자산 기준 이내의 가구에게 우선 공급
민영주택: 자산 및 재산 기준을 충족하는 자에 한해 청약 가능
4. 주거 기간
국민주택: 해당 시, 군, 구 내 5년 이상 주거자에게 우선순위 부여
민영주택: 일정 주거 기간을 충족한 자에 한해 청약 가능
5. 우선 공급 대상
국민주택: 저소득층, 중산층 등 다양한 소득층에게 우선 공급
민영주택: 주거 안정을 위한 특정 대상에게 우선 공급
6. 추가 조건
국민주택: 복지 시설이나 지역 발전 등 특정 목적을 위해 우선 공급 가능
민영주택: 개별 민간 건설사의 조건에 따라 청약자 선정
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